HOLDING PATRIMONIAL NÃO PODE VIRAR IMOBILIÁRIA DA NOITE PARA O DIA: CUIDADO COM AUTUAÇÕES NA VENDA DE IMÓVEIS

Ausência de propósito legal na operação imobiliária pode gerar autuação, desconsideração da personalidade jurídica e cobrança retroativa

Com a intensificação da fiscalização e cruzamento automático de dados a partir de 2026, a Receita Federal e os fiscos estaduais estão ampliando o combate a operações sem propósito negocial legítimo, especialmente envolvendo empresas de administração de bens próprios (ABP) que tentam usufruir de benefícios de compra e venda de imóveis sem exercer a atividade de forma regular.

Situações de alto risco identificadas pelo fisco:

1.       Empresa registrada apenas com CNAE de administração de bens próprios (6810-2/02) realizando venda de imóveis, sem constar CNAE de compra e venda (6810-2/01).

2.       Empresa patrimonial ( com CNAE de administração de bens próprios (6810-2/02) e com CNAE de compra e venda (6810-2/01)), realizando uma única venda eventual apenas para tentar reduzir tributação.

3.       Tentativa de usufruir do regime do Lucro Presumido para venda imobiliária sem habitualidade comprovada.

4.       Reclassificação contábil artificial de imóveis do imobilizado para estoque para fins de tributação reduzida.

5.       Falta de estrutura operacional mínima que comprove atividade imobiliária.

6.       Imóveis mantidos por vários anos com destinação residencial e, repentinamente, reclassificados como estoque.

Consequências fiscais:

• tributação como ganho de capital (até 24% na PJ);• glosa do tratamento de receita operacional;• multa de ofício (até 150% em casos de simulação);• autuação retroativa dos últimos 5 anos;• possível responsabilização dos sócios.

O entendimento da Receita Federal é claro: se não houver habitualidade, substância econômica e atividade imobiliária real, a operação será tratada como ganho de capital, independentemente do CNAE declarado.

Recomendação da Foxcon: Verificar enquadramento societário, revisar CNAEs, analisar contratos, histórico de atividade, contabilidade e economicidade das operações imobiliárias.

Sem esses elementos, a venda será tratada como ganho de capital, com tributação maior e risco de autuações retroativas.

Esse cenário torna essencial planejar a estrutura imobiliária com base em realidade operacional, governança documental e finalidade econômica.

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Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui orientação jurídica específica. A Foxcon não se responsabiliza por decisões tomadas com base neste material sem a devida consulta a profissionais habilitados.

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